Wie een huurwoning zoekt, waant zich in het Wilde Westen

Een huurwoning vinden in Vlaanderen is allesbehalve evident. Dat stelde ook het consumentenprogramma WINWIN vorige week nog vast. Wij analyseren enkele van de meest voorkomende hindernissen in de zoektocht naar een huurwoning en eisen dat overheden eindelijk werk maken van het afdwingen van de bestaande regelgeving bij verhuurders en makelaars.

Druk op de huurmarkt

Al langer is duidelijk dat Vlaanderen kampt met een tekort aan betaalbare en kwalitatieve huurwoningen. Veel woningen zijn te duur, voldoen niet aan de kwaliteitsnormen of combineren beide problemen. De druk op de private huurmarkt is bovendien extra groot: bijna vier op de tien private huurders heeft recht op een sociale woning, maar blijft bij gebrek daaraan hangen op een ellenlange wachtlijst.

Zodra er een enigszins betaalbare woning op de markt komt — zelfs van ondermaatse kwaliteit — melden zich vaak massa’s kandidaten. Dat maakt dat huurders nauwelijks kieskeurig kunnen zijn. In de praktijk is het vaak huren wat er te huren valt. Wie een beperkter budget heeft, moet noodgedwongen toegevingen doen op vlak van locatie, huurprijs of kwaliteit.

Het lot van woningzoekenden ligt, samen met dat van vele andere kandidaten, in handen van verhuurders en makelaars,. Dat geeft deze laatsten een uitzonderlijke machtspositie. Hoewel er duidelijke regels bestaan voor de selectie van huurders, zien we dat die in de praktijk vaak met de voeten worden getreden. Kandidaten durven zelden te protesteren uit angst uit de boot te vallen en zo die broodnodige huurwoning mis te lopen.

Privacy

Een van de onwettelijke praktijken is het opvragen van buitensporig veel persoonsgegevens. Voor een plaatsbezoek mogen verhuurders of makelaars enkel de naam en contactgegevens vragen. In de praktijk moeten kandidaten echter vaak uitgebreide inlichtingenfiches invullen of zelfs online een volledig huurdersprofiel aanmaken.

Pas wanneer een kandidaat concrete interesse toont en aangeeft de woning te willen huren, mogen bijkomende gegevens worden gevraagd, zoals het aantal bewoners en de hoogte van het inkomen. Toch worden geregeld ook gegevens opgevraagd over de werkgever, de vorige verhuurder of zelfs de duur van je relatie.

Discriminatie

Wanneer er meerdere kandidaten zijn, mag een verhuurder uiteraard selecteren. Dat betekent echter niet dat deze ook mag discrimineren. Van discriminatie is bijvoorbeeld sprake wanneer de keuze wordt gemaakt op basis van afkomst, religie of bijvoorbeeld de manier waarop iemand de huurwaarborg samenstelt.

Ondanks een degelijk wettelijk kader heeft het beleid jarenlang nagelaten om controle- en sanctioneringsmechanismen in te zetten. Discriminatie op de huurmarkt wordt zo de facto gedoogd. Nochtans blijkt uit onderzoek dat praktijktesten juridisch sluitend zijn en perfect kunnen dienen om discriminatie vast te stellen en te bestraffen.

Huurbelofte

Bij het kandideren voor een huurwoning vragen makelaars soms om een huurbelofte te ondertekenen. Daarmee belooft de kandidaat-huurder dat hij of zij de woning zal huren. Zodra de verhuurder instemt met de kandidatuur, is er een akkoord om een huurovereenkomst aan te gaan. Trekt de kandidaat-huurder zich nadien terug, dan moet deze vaak een vergoeding betalen, terwijl de verhuurder of de makelaar zich helemaal tot niets verbindt.

Wij waarschuwen kandidaat-huurders om bijzonder voorzichtig te zijn wanneer hen gevraagd wordt een huurbelofte te ondertekenen. Dit systeem kan voor ons in elk geval niet door de beugel. We juichen dan ook toe dat minister van Wonen Melissa Depraetere dit wil aanpakken.

Huurwaarborg

Het is aan de huurder om zelf te bepalen hoe de huurwaarborg wordt gesteld — het gaat tenslotte om zijn of haar geld. Toch verwachten makelaars vaak dat de huurwaarborg via Korfine wordt geregeld. Soms wordt dit zelfs verplicht. Wie dan weigert, wordt simpelweg ingeruild voor de volgende kandidaat.

Hoewel een Korfine-huurwaarborg niet altijd de financieel meest interessante optie is, zien we het marktaandeel sterk stijgen. In 2024 stelde 37% van onze leden die een contract afsloten hun huurwaarborg bij Korfine, in hoofdzaak zijn dat verhuringen waar een makelaar bij betrokken is.

Huurfraude

Kandidaat-huurders worden soms het slachtoffer van fraudeurs die woningen te huur aanbieden die ze helemaal niet bezitten, vaak aan bijzonder aantrekkelijke voorwaarden. In de praktijk zijn die woningen helemaal niet te huur. Vooral op sociale media is waakzaamheid geboden en circuleren er valse advertenties. Worden er voorschotten gevraagd vóór een bezoek, dan is de kans groot dat het om fraude gaat. Betaal zulke bedragen nooit.

Straffeloosheid

Door de extreme druk op de huurmarkt blijven al deze praktijken bestaan. Het grote probleem is het gebrek aan toezicht en handhaving. Klachten indienen bij het BIV, de economische inspectie, het VMRI of de Gegevensbeschermingsautoriteit kan wel, maar veel kandidaten zien daar begrijpelijkerwijs van af. Het kost tijd en energie die men liever steekt in het zoeken naar een woning. Bovendien levert een succesvolle klacht aan het einde van de rit nog steeds geen dak boven het hoofd op.

Daarom vragen wij dat de Vlaamse overheid zelf controles uitvoert en actief optreedt tegen misbruik. Alleen zo wordt de zoektocht naar een huurwoning eerlijker. Dat komt niet alleen betrouwbare verhuurders en makelaars ten goede, maar helpt ook discriminerende praktijken, privacyschendingen en sluikse verplichtingen definitief uit te bannen.

Minister van Wonen Melissa Depraetere toonde zich in het parlement alvast strijdbaar over deze problematiek. Wij gaan de komende tijd graag in overleg en zullen aandringen op snelle en doortastende maatregelen.